自宅売却の話。前編：査定と金額設定について
2021年5月18日（火）
おはようございます、マヨです。
今日は火曜日。
長男初めての学童早帰りの日。
本人はとっても楽しみにしています。
想像しているお留守番と違うということ、まだイメージがつかないのだろうと思いますが…
約２時間あまりのことですが…どうなることやら…
さて、今日は我が家の売却の話。
査定の話と内覧の話に分けて、記録しようと思ってます。
今回は査定の話について。
我が家は分譲マンションです。
総戸数50もない小型ですが、家族世帯をターゲットにした分譲マンションで、
我が家が入居してから販売に出た戸数も築10年弱の間に５世帯前後で入れ替えが少ないマンションといえると思います。
小型マンションにした理由は色々ありますが、
・共有スペース（キッズルーム、ゲストルーム、パーティースペース、フィットネススタジオなど）の維持管理費がなかったことと
・エレベーターの鉢合わせや駐車場までの距離が短いことなどが主な理由です。
そしてこの物件にしたのは、駅近物件だったこと。
将来的に手放す際に、駅からの距離が資産価値を下げないという情報のもと、購入時は駅から徒歩10分以内を最重要ポイントにしていました。
どの沿線にするかはかなり迷い、実際に見に行った物件も10件弱に及びます。
そして優先したいことは他にもありました。
賃貸時に上の階のマナーが悪く、排水溝トラブルや騒音トラブルが絶えませんでした。
それを受け、可能なら最上階希望。さらに南向き。
賃貸時よりは当然広い部屋を希望。
そんな条件あるのか？と途中何度かめげそうになりましたが、希望の広さと日当たり、最上階、駅徒歩５分を満たす物件に巡り合い、今に至ります。
住んで間もなく10年。
入居した当時は夫婦二人の新婚生活でしたが、気づけば猫２匹を迎え、子ども２人に恵まれました。
コロナ渦で在宅ワークが主流となった旦那と小学生となった長男。
家族が増えれば必要となる住宅環境も異なり、戸建てを検討しはじめた我が家。
その経緯については、過去の記事をご覧ください。
とはいえ、このマンションのローンも残っており、売却して利益が出ないことには戸建てへ住み替えは難しい。
そこで、査定だけでも頼んでみようという話になったんです。
初めはモデルルームを見に行った先（A社とします）見積もりを依頼しました。
査定額はマンション購入時の＋200万。
販売時よりも高い金額で売れるかも？と期待したのは言うまでもありません。
が、ローン残額を踏まえると新築は難しいという計算に。
そこで中古戸建を数件見に行きました。
もちろんネットでも物件を探しましたが、見に行きたいという物件がなかなかないというのも事実でした。
実際に足を運んでみても、マンションの生活継続の方がイメージがわきました。
せっかく住み替えるなら、今不便と思っていることを解消したい…そうなると新築で注文住宅という結論に。
そこで、査定を数社に依頼することにしました。
すると、ネットの情報はあながち間違っていない事実を目の当たりにします。
A社：購入価格＋200万
B社：購入価格±０
C社：購入価格＋1000万
D社：購入価格＋800万
E社：購入価格＋500万
F社：購入価格－200万
その幅、1200万。大型の新車が２台以上買える差です。。。
正直C社の提示金額には驚きました。いやいや、乗せすぎでしょ…と。
旦那が査定調査には立ち合い、C社の営業マンの雰囲気で信頼を抱けなかったとのことで、
強気でいきたいという思いを汲み、D社に依頼をすることとしました。
が、販売開始早々、信頼を失う言動に私が待ったをかけます。
そして、E社に依頼することとしました。
ですが、上乗せし販売価格は「購入価格＋900万」でスタート。
コロナの影響もあるという営業マンの話でしたが、強気価格設定すぎたんだと思います。
内覧の話は待てど暮らせど来ませんでした。
そもそも我が家の住む地域でこの価格を出してまで住もうという家族がいないんだと思うという話をし、
内覧にこぎつけないことには、売れないという話もし、
内覧にこぎつくためには、検索条件でヒットしないとダメだと話もし、
半年経過後に100万下げて金額修正しました。
この金額修正も非常に迷いましたね。
査定額を受け、戸建ての設計を頼んでしまった背景もあり、あまり低い価格で売れないという事実もありました。
最低いくらで売りたいのか、検索条件にかかる金額はいくらか。
既に「お気に入り登録」している人に下がったことが伝われば十分なのではないか。
などなど、設定金額についての意見交換は営業マン含め、かなり白熱しました。
購入の意図があり、内覧に来る人の心情を何度も想像し、値下げ交渉されても耐えられる金額設定という形に落ち着きました。
その結果、購入時価格＋600万で売ることができました。
正直、今でもこの価格に落ち着いたこと、驚いています。
地域柄、現在土地価格が高騰しているという現状も後押しとなりました。
この＋はかなり大きいと思います。
販売価格は下げることができても、一旦下げたものを上げて販売できません。
私は当初数社からの査定額を見て、＋500万で販売しようと思っていました。
で、値下げ交渉されて＋200万がいいところかなと。
ですが、この結果。
住んで10年弱の間にいくらかローンも減っているので、実質ローン残債＋2000万弱、という計算になります。
諸経費が発生するため、頭金には1000万を充当しローンを組むこととしました。
旦那も私も歳を重ねているため、ローンを組むにもかなり苦労しましたが、今のローンで足りないと思っていた保障を全て盛り込み、
ローン控除の恩恵をフルに活用できるようペアローンとしました。
住み替える場合、ローンの見直しも可能だということに改めて気づくいい機会でした。
既に契約しているローンの条件を変更する場合、手数料が発生しますが、新規の場合そういったことはありません。
（もちろん、それ以上の出費が伴ってしまいますが…）
せっかく住み替えるなら、不便と感じていたものを払拭できる形が理想ですよね。
もちろん今まで受けていた恩恵を手放さざるを得ない点もあります。
マンションで最大のメリットと思っているのが、ごみ捨て問題。
24時間365日いつでも捨てられるというのは大変ありがたいです。特に夏場の生ごみとオムツ。
そして眺望。最上階のため、開けた視界はとても心地よく、洗濯物干すときも気持ちいいです。
とはいえ、それ以外の不満ももちろんあります。
各家庭で向き不向きがあると思いますが、戸建てになることで物件の資産価値が年々下がることは覚悟しておかないとなと思ってます。
老後の資金はもちろん、子ども達の学費問題もあります。
まだまだ我が家は共働きでフル稼働で頑張れるところまで頑張っていきたいと思います。
本日もお付き合い頂き、ありがとうございました。
